近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōn比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁g)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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