5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价(ji天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓à)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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