文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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