5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎ一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋ng)三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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