近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REI姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些Ts的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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