文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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