5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de秋以为期句式特点，秋以为期句式判断)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当秋以为期句式特点，秋以为期句式判断季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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