万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已(yǐ冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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