文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bn是正极还是负极，L是正极还是负极ù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需n是正极还是负极，L是正极还是负极放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房n是正极还是负极，L是正极还是负极(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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