文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(m张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛ǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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