导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)220mm等于多少厘米 20mm是多大0年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅20mm等于多少厘米 20mm是多大(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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