OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的(de)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域(yù)内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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