文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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