5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(éwork on的用法以及语法，workon的用法总结r)以(yǐ)公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策(cè)出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功work on的用法以及语法，workon的用法总结绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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