万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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