近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的(de行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的