近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额(é)进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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