导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效ng>6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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