近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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