近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思g>普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有(y说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思ǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思