5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市戊戌年是哪一年场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者戊戌年是哪一年衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”戊戌年是哪一年g>

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）