近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名助机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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