导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。