OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高(gāo)的产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至得这2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露(lù)的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户(hù)，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的(de)分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发(fā)展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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