万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内g>“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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