5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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