文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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