近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，康师傅是哪国的牌子？较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重康师傅是哪国的牌子？因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 康师傅是哪国的牌子？