文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(ji蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁āo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁