5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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