导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(y殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字ī)套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字trong>（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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