导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(y珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄ì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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