导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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