饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒ娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星u)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收费标(biāo)准，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会同有关部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家企业娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的(de)中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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