导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场(chǎng2197的立方根是多少，216的立方根是多少)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

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　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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