近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解)、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kò爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解ng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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