饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，外科鼻祖是谁？rong>对(duì)包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费标准的(de)最早依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等(děng)57个外科鼻祖是谁？政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”外科鼻祖是谁？>

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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