5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月123岁属什么生肖0日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有23岁属什么生肖(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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