OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(表示第一的词语四字，古代表示第一的词语xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称(chēng表示第一的词语四字，古代表示第一的词语)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时(表示第一的词语四字，古代表示第一的词语shí)间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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