万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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