饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于(yú)金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出(自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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