文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì4斤是多少克，0.4斤是多少克)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同4斤是多少克，0.4斤是多少克时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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