导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。

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