5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(l加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国iú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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