OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)领略的意思入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们(men)一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备领略的意思租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源领略的意思共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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