文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，十公分有多长 10厘米就是10公分吗1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(l十公分有多长 10厘米就是10公分吗iáng)币驱逐劣币。

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