导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居(AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思de)中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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