“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投(tóu)资者的关(guān)注度从(cóng)板块(kuài)向(xiàng)单个(gè)标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业来(lái)看，无(wú)论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个(gè)股阿尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产个(gè)股(gǔ)的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需(xū)要(yào)满(mǎn)足(zú)以下三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银(yín)行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来(lái)自新(xīn)盘的(de)销(xiāo)售(shòu)。但(dàn)今年新房的销售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房企能从(cóng)银行拿到钱，其实(shí)主要还是(shì)那些(xiē)有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个(gè)很(hěn)明显的(de)分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各(gè)个方面都非常(cháng)明(míng)显。现在(zài)有国(guó)资(zī)背(bèi)景的(de)房企在(zài)资(zī)本(běn)市(shì)场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房(fáng)企股价(jià)大(dà)多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就(jiù)是它的净借贷水平(píng)（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内最低的(de)；建安成本(běn)是否也是业内(nèi)最(zuì)低的；这(zhè)些都是(shì)我们看重(zhòng)的(de)一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)、中国(guó)武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发展(zhǎn)、京(jīng)投发(fā)展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务(wù)指标称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不(bù)少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一(yī)步考验着国央(yāng)企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观的(de)预判未来市场(chǎng)，以及过(guò)于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有可(kě)能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明(míng)显感(gǎn)觉(jué)到机(jī)会来了(le)，其开始(shǐ)在(zài)一线城市(shì)进行(xíng)大(dà)举拿地，净负债(zhài)率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现了快速(sù)的开盘利用(yòng)率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的赢家”的(de)特(tè)点。一方(fāng)面，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市，另外一半也(yě)主要集中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到机会时(shí)要出(chū)手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好(hǎo)，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何(hé)来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标准(zhǔn)要(yào)比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并(bìng)没(méi)有那(nà)么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高到一(yī)个(gè)比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等(děng)房企(qǐ)在践行较(jiào)积(jī)极的拿地策略(lüè)的同时(shí)，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们(men)是以(yǐ)同一(yī)筛选标准来看(kàn)国(guó)央企与民营房企，但在各维度的实际(jì)表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做(zuò)到(dào)想融就融，这样，国(guó)央企(qǐ)自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国(guó)央企(qǐ)，但这(zhè)也(yě)并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企(qǐ)同样受(shòu)到机(jīfe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称)构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年(nián)一季报，滨江集团(tuán)的十大流通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国(guó)工(gōng)商银行(xíng)股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配置混合型证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保基(jī)金(jīn)一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持(chí)有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季报(bào)，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其(qí)自身的基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)仍(réng)是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团扣非(fēi)归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成(chéng)营(yíng)收(shōu)来自(zì)杭州地区(qū)，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占(zhàn)到近(jìn)六(liù)成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同样较为积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳居(jū)杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出(chū)表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的房(fáng)企排名迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老(lǎo)、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开发只是房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料(liào)供应(yīng)商，而下游(yóu)应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开发环节与上(shàng)游材料端息(xī)息(xī)相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足导(dǎo)致(zhì)上游不(bù)被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中(zhōng)国(guó)房(fáng)地(dì)产行业在(zài)进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地(dì)产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相对(duì)看好，因为居(jū)民保有的住房(fáng)规模(mó)越来(lái)越大(dà)，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求(qiú)也会越来越多。美国过去的fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称数据充分说(shuō)明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的(de)增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计(jì)，目前暂居(jū)前两位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的(de)基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜(nà)主要(yào)从事纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥(yōng)有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季报(bào)的十大流(liú)通股股东来看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天(tiān)下(xià)，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山(shān)。需要强调(diào)的(de)是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价值(zhí)派基金经(jīng)理曹名(míng)长在管的产(chǎn)品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房地产产业链股(gǔ)票还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时(shí)的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露(lù)出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表(biǎo)现(xiàn)最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论是营收还(hái)是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理(lǐ)的广发(fā)策略(lüè)优(yōu)选和广(guǎng)发安(ān)宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而(ér)这两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思(sī)的是，他(tā)似(shì)乎(hū)对(duì)于定制家居类标的情有(yǒu)独(dú)钟，在另一家赛道公(gōng)司金(jīn)牌(pái)橱(chú)柜中，他管理(lǐ)的全部三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的(de)物(wù)业股也越(yuè)来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的(de)大(dà)多(duō)在香港上市(shì)，如(rú)何选(xuǎn)择成为难题。对此，前(qián)述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一(yī)个(gè)高毛利的(de)行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到期的(de)合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期之后，经过(guò)两三轮(lún)合同周(zhōu)期(qī)还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价(jià)的(de)公司很少，因(yīn)为物业(yè)公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有特别好，客(kè)户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提价难(nán)度是(shì)非常大的。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关(guān)系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称