导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(z塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家hì)小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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