文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(z顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗hōng)国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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